Среди собственников многих объектов жилой недвижимости можно встретить несовершеннолетних. Для продажи такого жилья необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Это задача их законных представителей.

Понятие квартира и опека встречаются, когда речь заходит о продаже жилой недвижимости, одному из собственников которой еще не исполнилось 18 лет. Такие ситуации раньше были результатом массовой приватизации жилья, сегодня многие дети становятся собственниками благодаря программе материнского капитала. Как правильно продавать и покупать квартиры, оплаченные средствами материнского капитала читайте в статье «Внимание! Продает молодая семья…».

Разрешение опеки требуется когда несовершеннолетний гражданин является собственником квартиры, т.е. владеет ею целиком либо ее долей на праве собственности. Если ребенок просто прописан в жилье, то разрешение опеки на продажу не требуется.

В соответствии с законодательством Российской Федерации разрешение органов опеки и попечительства на продажу кввартиры необходимо оформлять для того, чтобы не было допущено ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего. При этом, чтобы получить разрешение опеки на продажу законный представитель ребенка (родители либо опекун) обязан купить и оформить в его собственность жилье, которое не уступает по площади, качеству и удобствам продаваемому. Если несовершеннолетний владеет долей в квартире, то взамен он долен получить долю не меньше по площади в квартире не хуже по другим параметрам.

Разрешение опеки оформляется в отделе опеки и попечительства администрации по месту прописки ребенка. Чтбы получить разрешение органов опеки на продажу необходимо подать заявление по стандартной форме, приложив к нему документы для разрешения опеки:

1. копии паспортов и свидетельства о браке родителей (опекунов),

2. копии свидетельств о рождении детей

3. два пакета документов по продаваемому и покупаемому жилью. В состав этих пакетов должны войти:

• Правоподтверждающие документы (свидетельства о государственной регистрации права, выписки из ЕГРП/ЕГРН)

• Правоустанавливающие документы (на основании чего возникло право собственнсти)

• Документы БТИ: справка о технических характеристиках объекта, экспликация, поэтажный план.

• Выписка из лицевого счета

• Выписка из домовой книги

• Выписка из ЕГРН не старше 30 календарных дней.

Если собран весь пакет документов, то через 15 календарных дней органы опеки и попечительства выносят свое решение. Если приобретаемое жилье не хуже продаваемого, то Вы получите разрешение на продажу квартиры.

Есть ситуации, когда жилье ребенка хотят просто продать, не покупая ничего далее. В этом случае органы опеки дадут разрешение на продажу только, если у несовершеннолетнего в собственности есть другое жилье, при этом денежные средства от продажи доли ребенка будут перечислены на его специальный счет до момента приобретения дополнительного жилья либо наступления 18тилетия.

В случае, когда приобретаемое жилье покупается в ипотеку, разрешение опеки на продажу должно отражать это обстоятельство, подтверждая согласие на передачу долей несовершеннолетних в залог банка до момента выплаты ипотечного кредита. Для этого необходимо, подавая пакет документов для разрешения опеки, указать в заявлении, что покупка осуществляется в ипотеку, и приложить к основному пакету документов :

• письмо от банка для органов опеки о предоставлении ипотечного кредита с согласием выделения долей несовершеннолетним,

• график платежей по кредиту.

В таких случаях многие отделы опеки и попечительства требуют подтвердить родителя-заемщика свою платежеспособность по ипотеке и запрашивают у него справку о доходах и копию трудовой книжки.

Только получив разрешение опеки, Вы можете осуществлять сделку по продаже и дальнейшей покупке. При этом после покупки нового жилья Вы обязаны предоставить в отдел опеки документы, подтверждающие покупку квартиры на имя несовершеннолетних в соответствии с разрешением органов опеки на продажу квартиры: договор купли-продажи и выписку из ЕГРН.

Если Вы получили разрешние опеки на продажу при условии дальнейшей покупки, то покупать новое жилье обязательно. В противном случае не получив документов, подтверждающих покупку, по истечении срока отчета о приобретении нового жилья, органы опеки и попечительства начнут проверку по ситуации. Если родители либо иные законные представители отказываются приобретать жилье несовершеннолетним, то сделка по продаже квартиры может быть оспорена и признана недействительной. Кроме неприятностей это ничего никому не принесет.