С каждым днем рынок недвижимости Нижнего Новгорода становится все более цивилизованным. Все крупные агентства недвижимости работают со своими клиентами на договорной основе. Но договор договору рознь. Обсудим условия...

Надеюсь, что Вам понятно, что на услуги проведения сделок на миллионы рублей необходимо заключать договора для фиксации условий работы и ответственности сторон. В этой статье мы не будем обсуждать, в чем опасность работы с риэлторами без заключения договора. Об этом Вы можете прочитать здесь.

Итак, Вы приняли решение подключить к решению задачи по улучшению Ваших жилищных условий специалиста по недвижимости, выбрали несколько агентств недвижимости по соотношению репутация на рынке – цена на услуги. На каком же агентстве остановить выбор?

Начинаем изучать условия договора:

1. Предоплата за услуги при подписании договора:

Неправильно: в договоре предусмотрена предоплата для подтверждения серьезности Ваших намерений, для оплаты рекламы Вашего объекта, для оплаты визитов на объект сотрудников агентства и т.д.

Правильно: предоплата отсутствует полностью – серьезное агентство всегда найдет средства для оплаты своих затрат на рекламу объекта и на работу своих специалистов по продаже объекта.

2. Оплата показов/просмотров объектов дополнительно к оговоренной комиссии:

Неправильно: в договоре указано, что каждый показ/просмотр стоит определенную сумму денег или в стоимость услуг входит только 10 бесплатных показов/просмотров, начиная с 11-го вы обязаны оплачивать их дополнительно.

Правильно: в стоимость услуг входит неограниченное количество показов/просмотров.

3. Штрафные санкции в случае снятия объекта с продажи или отказа от договора по объективным причинам:

Неправильно: в договоре указано, что Вы обязаны в случае отказа от договора компенсировать все понесенные исполнителем затраты: на рекламу, на показы/просмотры, на компенсацию бензина и амортизацию автомобилей сотрудников, занимавшихся объектом и т.д.

Правильно: штрафные санкции отсутствуют.

4. Неустойка в случае снятия объекта с продажи или отказа от договора:

Неправильно: в договоре прописана неустойка, как правило, составляющая 20-50% от размера оговоренной комиссии.

Правильно: неустойка отсутствует.

5. Срок действия договора:

Неправильно: в договоре прописан срок действия «до полного исполнения сторонами своих обязательств». Это означает, что Вашу квартиру могут продавать хоть 5 лет, но если Вас это вдруг не устроит, Вы вправе отказаться. Но тогда, скорее всего, Вы столкнетесь с затратами, указанными в п.3 и п.4.

Правильно: в договоре прописан конкретный срок его действия или даты начала и окончания действия договора. Как правило, договора заключаются на 3-6 месяцев, потому что грамотному специалисту по недвижимости такого срока более чем достаточно для продажи/покупки Вам жилья.

6. Стоимость услуг агентства:

Неправильно: в договоре не указана точная сумма комиссии агентства, прописана формулировка «в зависимости от перечня оказанных услуг в соответствии с прейскурантом агентства». В этом случае велика вероятность, что при достижении желаемого результата по продаже/покупке Вашего жилья итоговая стоимость услуг к оплате будет отличаться от оговоренной в начале в сторону увеличения.

Правильно: в договоре прописана точная стоимость услуг, которая не меняется независимо от сложности итоговой сделки.

7. График оплаты услуг:

Неправильно: в договоре прописана поэтапная оплата: предоплата при заключении (см. п.1), промежуточная оплата части комиссии в ходе подготовки сделки, окончательный расчет после сделки. Вы рискуете заплатить деньги и не дойти до сделки.

Правильно: оплата услуг происходит полностью после сделки, т.е. по факту достижения желаемого Вами результата.

8. Эксклюзивное право продажи или покупки Вашего жилья:

Неправильно: в договоре не указано, что исполнитель занимается продажей/покупкой объекта на эксклюзивных правах, т.е. договор допускает параллельную работу нескольких агентств.

Правильно: договор заключается только при условии эксклюзивного права продажи/покупки объекта.

Чем опасна продажа объекта с помощью нескольких агентств или риэлторов читайте в статье «Стоит ли продавать через несколько агентств?». 

Резюме: при выборе агентства недвижимости условия договора играют важную роль. Ни в коем случае не подписывайте договора пока не изучите их досконально, чтобы не попасть в «капкан договора». Если Вас что-то не устраивает, требуйте изменения условий договора. В случае отказа в изменении условий смело отказывайтесь от работы с таким агентством. Заключайте договора только с теми, кто не берет предоплат, не прописывает штрафных санкций и неустоек в Вашу сторону, указывает четкие сроки действия договора и стоимость своих услуг, получая оплату только по факту достижения результата. При этом выбирайте только одно агентство, которому Вы готовы дать эксклюзивное право продажи или покупки Вашего жилья, чтобы сохранить Ваши деньги и решить Вашу задачу наилучшим образом. Не устраивайте «веселые старты» и «гонки риэлторов» - хорошие специалисты своего дела в таких «соревнованиях» не участвуют.