Если потенциальный покупатель изъявил желание купить продаваемую Вами квартиру, необходимо четко закрепить намерения сторон и готовиться к сделке. Но как это сделать правильно, чтобы не остаться у разбитого корыта?

На рынке недвижимости Нижнего Новгорода очень распространена практика внесения авансов за объекты недвижимости. Давайте посмотрим, что такое аванс с точки зрения Гражданского Кодекса РФ, который регламентирует вопросы продажи и покупки недвижимости. Вы будете удивлены, но в ГК РФ среди способов исполнения обязательств аванс не числится, более того аванс как понятие вообще отсутствует в ГК.

Аванс это просто слово, означающее небольшую сумму денег 10 000 – 20 000 рублей, которую покупатель передает продавцу в счет оплаты квартиры. Передача аванса, как правило,    оформляется простой распиской или соглашением. При этом переданная сумма никого ни к чему не обязывает:

- если продавец передумал продавать квартиру или ему предложили более интересную цену, он просто возвращает покупателю его аванс и все. Покупатель вынужден бежать искать себе другую квартиру, а времени на это, как правило, нет. Очень часто авансы возвращают за день до назначенной сделки.

- если покупатель передумал покупать квартиру, он просто приходит к продавцу за своим авансом, и продавец не имеет права отказать ему в возврате. При этом продавец в ожидании сделки просто похранил чужие деньги у себя и потерял время и других потенциальных покупателей, которым отказался показывать квартиру из-за взятого аванса, и вынужден начинать процесс продажи заново.

Поэтому аванс не защищает стороны сделки от ее срыва, так как не накладывает ответственность на обе стороны сделки за изменение своих намерений. Аванс это безответственность.

Если продавец настаивает именно на авансе, то покупатель должен понимать, что, взяв аванс, такой продавец в большинстве случаев продолжит показывать квартиру другим и искать покупателя, который сделает ему более интересное предложение по цене. На сделку по взятому авансу продавец выйдет, только если не найдет более щедрого покупателя.

Если покупатель настаивает именно на авансе, то продавец должен понимать, что, передав аванс, такой покупатель пойдет смотреть варианты для покупки дальше, передаст авансы еще за несколько квартир. Все продавцы будут его ждать, а он в итоге выберет только одну квартиру и выйдет на сделку с ней, а у остальных продавцов просто заберет авансы обратно.

На рынке Нижнего Новгорода есть еще понятие «невозвратного аванса»: в случае отказа продавца от сделки аванс возвращается покупателю, а в случае отказа покупателя – остается у продавца. Вот такой вот документ, который накладывает однобокую ответственность на покупателя. Тем не менее, нужно понимать, что подобный документ противоречит законодательству РФ, и любой суд признает его ничтожным.

Я не говорю о практике передачи авансов между агентствами недвижимости, представляющими продавцов и покупателей. Это просто нонсенс. Юридические лица передают друг другу денежные средства одного физического лица в счет оплаты квартиры другого физического лица без оформления соответствующих доверенностей со стороны их клиентов. Смех да и только, ведь аванс между агентствами также не накладывает на стороны сделки абсолютно никакой ответственности за отказ от сделки.

Как же серьезно закрепить намерения продавца и покупателя о совершении сделки? Используйте прописанный в законодательстве способ исполнения обязательств, накладывающий на стороны сделки обоюдную ответственность, - задаток. Подробнее об этом читайте в статье «Задаток, и только задаток!!!».