Зачастую от покупателей с ипотекой можно услышать подобную фразу: «Мне не нужен специалист по недвижимости для проверки приобретаемой квартиры/комнаты/дома, потому что все проверяет мой банк». Так ли это на самом деле?

Конечно, банк, который финансирует покупку и берет объект недвижимости в последствии себе в залог, проверяет его документы, так как заинтересован в минимизации рисков по своему залоговому имуществу. Однако, при этом практически все банки выдают ипотечный кредит своим клиентам при условии 3х видов страхования сделки:

- страхование самого объекта (от повреждения, разрушения, случайной гибели),

- страхование жизни заемщика (от гибели и потери трудоспособности),

- страхование титула (от риска оспаривания сделки со стороны третьих лиц).

Не будем подробно останавливаться на первых двух страховках – они вполне понятны. Поговорим о титульном страховании.

Кто может пытаться оспорить сделку купли-продажи? Любой человек, чьи права были нарушены в истории перехода права собственности на объект: он был ранее собственником объекта и его не уведомили должным образом о продаже, он имел право стать собственником в свое время, но не стал им в итоге. Вариантов масса: бывшие супруги, наследники, участники приватизации и т.д.

Спросите себя: зачем банку страховать сделку от оспаривания со стороны третьих лиц, если все проверяется сотрудниками банка? Ответ простой: банк не проверяет всю историю объекта и не готов брать на себя ответственность за то, что оспаривание точно не произойдет. Банку главное застраховать свои деньги на случай подобного форс-мажора.

Важно: все указанные страховки оформляются из расчета суммы кредитных средств, а не от стоимости объекта недвижимости. На деле это означает, что:

- в случае разрушения или случайной гибели Вашего жилья страховая компания возместит банку только сумму непогашенных кредитных средств, Ваш первоначальный взнос пропадет,

- в случае потери трудоспособности или гибели заемщика страховая компания возместит банку только сумму непогашенных кредитных средств, заемщик или его семья останутся с объектом недвижимости,

- в случае, если сделка будет оспорена со стороны третьих лиц, банк получит от страховой компании сумму непогашенных кредитных средств и останется «при своих», а заемщику его первоначальный взнос никто не вернет – это раз, заемщик останется без квартиры/комнаты/дома – это два.

Вот такой вот маленький секрет всех больших компаний: если бы банки брали на себя ответственность за «чистоту покупаемых объектов», тогда бы не было обязательного условия страхования титула.

Поэтому, чтобы покупателю-заемщику полностью исключить риск остаться без купленного жилья и без своих денег, лучше обращаться за подбором и проверкой объекта к профессионалам рынка недвижимости в лице крупных агентств, которые не просто анализируют наличие рисков, но и выбирают объекты без этих рисков, беря на себя ответственность в случае возникновения спорных ситуаций.

В продолжение темы мой личный кейс из практики о том, как банки проверяют объекты:

Дверь в офис открылась, на пороге показался довольный собой Вася– очень инициативный и ответственный сотрудник нашего агентства «Новые Метры».

«Я нашел покупателя на нашу однушку с третьего показа!» - с понятной долей самолюбования произнес он.

«Вася, я же тебе говорил, что продавать этот объект мы сможем только через пару месяцев, так как у предыдущего собственника до сих пор не закрыта процедура банкротства» - ответил я, думая, что Василий проделал свою работу зря.

Речь шла о квартире, выкупленной нами три недели назад у Анатолия, который не справился с выплатой ипотеки, затеял объявить себя банкротом, но его процедуру банкротства перевели в процедуру реструктуризации долгов и конкурсный управляющий готовил документы для реализации квартиры с торгов. Осознав, что с торгов квартиру заберут специально обученные лица намного дешевле, чем ее можно продать в рынок, Анатолий обратился к нам.

Сейчас очень много обращений на выкуп, когда хитроумные граждане хотят продать свою недвижимость, припрятать деньги с продажи, и после сделки объявить себя банкротом, чтобы не выплачивать накопившиеся долги, но остаться с деньгами. К сожалению, государство дало им такую возможность. Анализируя ситуацию продавца по каждому обращению на срочный выкуп недвижимости, мы особое внимание обращаем на финансовую ситуацию собственника объекта. Если мы понимаем, что попытка продажи недвижимости происходит в предбанкротном состоянии, мы принципиально отказываемся от сделки, понимая, что при перепродаже такой квартиры новым собственникам вместе с квартирой им достается 99%-ный риск оспаривания сделки в рамках процедуры банкротства предыдущего владельца.

Так как мы даем объективно интересные цены при срочном выкупе, многие из «срочных продавцов» сначала останавливают свой выбор на нас, но если мы при анализе их финансовой ситуации отказываем им в сделке, то они вынуждены переключать внимание на наших «коллег по цеху срочного выкупа», которые в течение одного-двух дней забирают их объект, не разбираясь особо в том, какие проблемы для новых собственников в себе таит ситуация продавца. Специально отслеживаю все объекты, от которых мы отказались: все они выставляются нашими конкурентами в продажу через 2-3 недели после нашего отказа от выкупа.

Пугает только одно: рано или поздно на эти объекты приходят такие же покупатели, как и тот, что пришел к Васе, которые не задумываются о важности проверки объекта и рисков его покупки и покупают их…

Почему же мы приняли решение выкупить квартиру Анатолия? Все очень просто: открытое банкротство это еще не приговор. Мы провели переговоры с конкурсным управляющим Анатолия, выяснив, что у него долг только перед банком, и если он успеет его погасить до уже назначенного судебного заседания по поводу неисполнения процедуры реструктуризации долгов, то процедура банкротства будет закрыта. Проверив эту информацию в банке-кредиторе, мы поняли, что эту сделку можно вывести в безопасное русло.

На момент написания этого поста выкупленная квартира уже продана тому самому покупателю, которого нашел Василий, процедура банкротства Анатолия прекращена по причине исполнения всех его финансовых обязательств, все риски сняты. Но вернемся в тот момент, когда Вася, окрыленный быстрым нахождением покупателя, сидел рядом со мной: «Ты же говорил, что ситуация безопасная и мы можем продавать эту квартиру новому собственнику без риска для него…»

«Да, я говорил это, но только ты не услышал, что это можно будет сделать через 1,5-2 месяца, когда у Анатолия пройдет судебное заседание, вынесут решение о прекращении банкротства, оно вступит в законную силу, и эта информация отразится во всех открытых источниках, чтобы не отпугивать покупателей этого объекта» - спокойно ответил я, понимая, что люди слышат только то, что им хочется слышать, не уделяя внимания «мелочам»: «Ты пойми, что риска в этой продаже нет, но любой мало-мальски грамотный покупатель или его агент при проверке предыдущего собственника увидят у него открытую процедуру банкротства и убегут от тебя, не разбираясь, чтобы просто не рисковать. Ты просто потеряешь время. У него есть агент?».

«Да» - ответил Вася: «С ним женщина из разряда «я уже триста лет в бизнесе».

«Ну вот… первая точка вероятного развала этой сделки. А какая форма расчета планируется?» - уточнил я.

«Ипотека Сбера» - уже без особого энтузиазма сказал Вася.

«Вот и вторая точка вероятного развала сделки» - топтал я надежды Василия на быструю сделку, будучи уверенным в профессионализме агента покупателя и регламентах юридической проверки зеленого банка.

«Но если мы уверены, что не подставим покупателя на риски при владении этой квартиры и все это вопрос времени, может я все-таки попробую сделать эту сделку?» - не унимался Василий.

«….Попробуй, если тебе не жалко своего времени» - выпалил я, чтобы закончить разговор, который уже начинал воровать мое время на переливание из пустого в порожнее.

По запросу агента продавца мы предоставляли пакет документов на мою собственность на квартиру, ожидая, что из-за «свежей собственности» последует требование предоставить еще пакет документов на предыдущего собственника. Но к нашему удивлению этого не произошло, и покупатель со словами «мы проверили документы, нас все устраивает» внес нам задаток. Документы отправили в банк на следующее утро. К вечеру банк одобрил объект к покупке…

Никто, Карл, никто!!! Ни «махровая» агентша, ни крупнейший банк даже не запросили документы прежнего владельца. Мы вышли на сделку, имея в моменте открытую процедуру банкротства Анатолия. Я в это поверил только когда вышел со сделки, попрощался с радостным покупателем и пожал руку Василию, который еще раз убедил меня в том, что в этом мире нет ничего невозможного, поздравив его с тем, что сделка, которой при наличии в ней хотя бы одного компетентного человека со стороны покупателя не суждено было состояться, все же произошла.

На этой истории в очередной раз убедился в двух вещах:

1. Срок пребывания на рынке не равно компетентности и экспертности агента. На рынке недвижимости полно «мегаопытных» агентов, которые живут своим опытом прежних лет и не развиваются в соответствии с новшествами рынка и законодательства. При этом они настолько мастерски умеют «надувать губы» при убеждении своих клиентов в своём профессионализме, что их клиенты спокойны как удавы, покупая непроверенные от слова «совсем» объекты.

2. Банки не делают глубокой проверки юридической чистоты бесплатно. Почему им не важно исключить оспаривание сделки в будущем? Да потому что, чтобы взять ипотеку заемщик обязан оформить страхование данного ему кредита по трем рискам, среди которых и страхование титула – страхование суммы ипотеки от оспаривания сделки со стороны третьих лиц. Банки страхуют за счет заемщика свои деньги на случай «разворота сделки», а собственные средства покупателя не страхуют. Если деньги банка застрахованы, зачем ему копаться в истории объекта? При этом Сбер говорит о том, что у них надо страховать только два риска и титул не страхуется, но при этом стоимость страхования двух рисков не меньше, чем стоимость страхования трех рисков в других банках. Уверен, что это просто маркетинговый ход, и они оформляют страхование титула без ведома заемщиков.

Уже не однократно столкнувшись с подобным в нашей практике, мы в АН «Новые Метры» разработали систему проверки продавцов объектов, начиная с законности возникновения права собственности на недвижимость, заканчивая всесторонней оценкой его финансового состояния на момент продажи, чтобы исключить вероятность ближайшего банкротства.

Остается только улыбаться и рассказывать эту историю, когда регулярно слышу от покупателей-ипотечников: «Нам не нужно юридическое сопровождение сделки. Банк все проверит...»