Комплект документов на объект

На любой объект недвижимости, находящийся в процессе продажи, должен присутствовать определенный комплект документов. Без документов процесс купли-продажи квартиры, комнаты, дома, земельного участка невозможен.

Давайте разберемся, какие документы должны быть на руках у собственника. На объект недвижимости на первичном рынке (квартиры-новостройки) до его ввода в эксплуатацию могут быть два вида документов:

• Договор долевого участия – заключается между застройщиком и дольщиком,

• Договор уступки права требования (договор цессии) – заключается между дольщиком и его покупателем.

В дополнение к ним идет справка о выполнении финансовых обязательств перед застройщиком. После введения дома в эксплуатацию оформляется еще договор либо акт передачи квартиры, на основании которого оформляется право собственности после постановки дома на кадастровый учет.

Если покупка новостройки осуществляется в период, когда дом введен в эксплуатацию, но еще не встал на кадастровый учет, возможно оформление договора предварительной купли-продажи.

Важно: при покупке новостройки нужно обязательно проверять застрахована ли ответственность застройщика в соответствии с ФЗ-214.

После того как на новостройку оформлено право собственности первым владельцем, этот объект уже становится частью вторичного рынка недвижимости. А это уже совсем другая история…

Все документы на объект вторичного рынка можно разделить на правоподтверждающие, правоустанавливающие (документы-основания), технические, дополнительные. Минимально необходимый пакет документов состоит из правоподтверждающих и правоустанавливающих документов.

Правоподтверждающие документы:

• Свидетельство о государственной регистрации права (выдавались до 2015 года),

• Выписка из ЕГРН (выдаются с 2015 года) – представляет собой симбиоз свидетельства о государственной регистрации права и кадастрового паспорта.

Правоустанавливающие документы – документы, которые служат основанием возникновения права собственности на объект недвижимости. Они могут быть следующих видов:

• Договор купли-продажи,

• Договор дарения,

• Договор мены,

• Договор безвозмездной передачи жилья в собственность (приватизация),

• Договор пожизненного содержания с иждивением,

• Свидетельство о праве на наследство по закону,

• Свидетельство о праве на наследство по завещанию,

• Справка о полной выплате пая,

• Решение суда.

Вышеуказанных документов в принципе достаточно для того, чтобы совершить сделку купли-продажи и зарегистрировать ее в Росреестре.

Но грамотный специалист по недвижимости никогда не пойдет на сделку по минимальному пакету документов. Для того, чтобы исключить неприятные «сюрпризы» после сделки, сначала необходимо изучить техническую документацию на объект недвижимости, чтобы проверить нет ли в покупаемом объекте неузаконенной перепланировки. К техническим документам относятся:

• Технический паспорт,

• Справка о технических характеристиках объекта,

• Экспликация,

• Поэтажный план или инвентаризационный план,

• Кадастровый паспорт.

Важно: собственник не обязан иметь на руках техническую документацию и предоставлять ее потенциальному покупателю. В этом случае только специалист по недвижимости сможет определить наличие перепланировки в стандартной квартире либо быстро получить техническую документацию для проверки понравившейся вам квартиры.

Еще важнее: покупаемый объект необходимо проверять на отсутствие долгов по платежам за содержание (от коммунальных платежей до домофона), временно зарегистрированных лиц, временно убывших лиц, а также лиц, имеющих пожизненное право пользования выбранным Вами объектом недвижимости. Для выяснения всех этих нюансов и собираются дополнительные документы. Нельзя перечислить стандартный набор этих документов, потому что их состав зависит многих факторов, начиная от вида документа-основания, заканчивая количеством собственников объекта недвижимости. Чтобы снять вышеперечисленные риски, советуем Вам обращаться к помощи специалистов, которые знают с помощью каких дополнительных документов прояснить конкретную ситуацию.

К дополнительным документам можно отнести:

• Справки об отсутствии долгов,

• Выписка из лицевого счета или домовой книги (текущая или архивная),

• Согласие супруга/супруги продавца, если объект недвижимости покупался в браке,

• Брачный договор,

• Разрешение органов опеки на продажу объекта недвижимости, если среди собственников есть несовершеннолетние дети,

• Доверенность на продажу/покупку.

Важно: если продажа объекта недвижимости осуществляется по доверенности, необходимо проверить достоверность предъявленной доверенности.

Специалист по недвижимости, работающий от покупателя, обеспечит полноценную проверку юридической чистоты объекта и исключит все возможные «сюрпризы», которые могут возникнуть после сделки.

Специалист по недвижимости, работающий от продавца, сразу собрав полный комплект необходимых документов, ускорит процесс продажи, предоставляя каждому потенциальному покупателю полную юридическую составляющую продаваемого объекта, тем самым минимизируя недоверие потенциальных покупателей.