Часто в покупаемом жилье на регистрационном учете состоят собственники и третьи лица: их дети, родственники, посторонние люди. В каких случаях требовать выписаться до сделки, а в каких позволить выписаться после сделки?

Идеальный случай, когда в приобретаемом объекте на регистрационном учете никто не состоит либо состоят только непосредственные собственники, которые продают Вам квартиру лично без привлечения доверенных лиц. Таким собственникам можно без опасения давать возможность выписки в разумный срок после сделки. Даже если они не снимутся с регистрационного учета после продажи квартиры, Вы без проблем снимите их с учета через суд – потратите только нервы, время и деньги.

Теперь рассмотрим ситуации, когда есть прописанные кроме собственников. В большинстве случаев им можно давать возможность снятия с регистрационного учета в разумный срок после сделки. Адекватные собственники выполнят взятые на себя по договору купли-продажи обязательства по снятию с регистрационного учета третьих лиц. В крайнем случае, вы выпишите их через суд.

Остановимся подробнее на тех категориях прописанных, которых обязательно выписывать до сделки:

- лица, отказавшиеся от приватизации: люди, которые были прописаны на момент приватизации и отказались от участия в ней (не стали собственниками, остались просто прописанными), сохраняют пожизненное право проживания в квартире до того момента, пока не выпишутся сами.

- лица, получившие право проживания в квартире по завещанию: это право сохраняется на протяжении срока, указанного в завещании, как правило, пожизненно либо до момента снятия с регистрационного учета.

- члены жилищных кооперативов и их вторые половины: пожизненное право проживания в квартире они могут отстоять при наличии документов, подтверждающих внесение пая в кооперативную квартиру.

- лица, получившие право проживания в квартире по брачному договору или соглашению о разделе имущества.

- несовершеннолетние дети, фактически проживающие в детдоме, но стоящие на регистрационном учете в продаваемом объекте.

Указанные категории лиц могут быть сняты с регистрационного учета только с их согласия. Против их воли выписать их не получится даже через суд. Поэтому если они не готовы выписываться до сделки, то отказывайтесь от приобретения этого объекта, иначе Вы рискуете купить квартиру и проживать в ней с посторонними людьми на законных основаниях.

В отношении снятия с регистрационного учета заключенных, которые не являются собственниками, действуют те же правила. Только не советую связываться с объектами, где прописанные заключенные относятся к одной из категорий лиц, имеющих пожизненное право пользования, которых нужно выписывать до сделки и только с их согласия. Потому что выписать заключенного можно только по доверенности или заявлению о снятии с регистрационного учета, заверяемым нотариусом либо руководством колонии. И даже если эти документы будут оформлены и заключённый будет выписан, есть риск, что после освобождения он вернется и будет пытаться восстановить свое право проживания и оспорить снятие с регистрационного учета под предлогом того, что документы на снятие с учета были оформлены им под давлением.

Важный момент, с которым сталкиваемся на практике: если прописанные лица в покупаемой Вами квартире планируют переезд в другой город и обещают, что встанут на регистрационный учет по новому месту жительства в том городе, настаивайте на том, чтобы они сначала выписались из квартиры, а потом уже переезжали и прописывались. Действительно, в России действует система регистрационного учета, по которой, если человек прописывается в новом месте жительства, то он автоматически выписывается из предыдущего жилья. Но на практике взаимодействие между разными городами оставляет желать лучшего: информация приходит с ошибками, теряется, не приходит вовсе. В результате человек, прописавшись в другом городе, продолжает параллельно числиться на учете по прежнему месту жительства на протяжении многих месяцев. Новые собственники его бывшей квартиры вынуждены тратить время и нервы в борьбе с бюрократической машиной регистрационного учета, чтобы добиться соответствия действительности. Лучше заставить таких продавцов выписаться до сделки, чем надеяться, что они выполнят обещания после.