Продать квартиру с таким обременением как ипотека в силу закона можно. Даже если у Вас нет денег на погашение ипотеки, квартиру все равно возможно продать. У этих сделок есть свои нюансы, но нет ничего невозможного.

Исходя из того, что сделка по продаже зарегистрируется Росреестром только после снятия обременения, начинать процесс продажи следует со снятия обременения. Как снимаются обременения по ипотеке, и какие необходимы документы для снятия обременения, читайте в статье «Как снять обременение после выплаты ипотеки».

В любом случае для снятия обременение с квартиры необходимо погасить долг перед банком или иным кредитором, в пользу которого оно наложено. В идеале сделать это за счет собственных средств: Ваши личные накопления или деньги, взятые в долг у родственников, друзей знакомых. Тогда Вы снимите обременение с квартиры и будете продавать уже «чистый» объект без такого серьезного минуса как обременение. Такие объекты продаются проще и быстрее, чем квартиры с обременением. После продажи Вы вернете деньги тем, у кого их взяли.

Но в большинстве случаев у собственника на момент продажи нет возможности погасить ипотеку за счет собственных средств и снять обременение, поэтому делать это приходится за счет денежных средств покупателя. Т.е. покупатель сначала передает продавцу необходимую для оплаты кредита денежную сумму, продавец этими деньгами гасит ипотеку, после чего обременение снимается и уже можно продать квартиру, изначально купленную в ипотеку. Нужно учитывать, что в этой ситуации Вам подойдут только те покупатели, у которых сумма собственных наличных средств не менее суммы Вашего долга по ипотеке.

Процесс снятия обременения занимает определённое время и может растянуться на срок до месяца. Всегда есть риск того, что продавец за это время, погасив свою ипотеку, передумает и откажется выходить на сделку. Поэтому покупка квартиры в ипотеке для покупателя большой риск.

Вышеописанные нюансы и риски делают квартиру, купленную в ипотеку, менее привлекательной для покупателей при наличии аналогичных вариантов без обременений. Если нет возможности погасить ипотеку за счет денег собственника, выставляя такую квартиру на продажу, продавец должен поставить очень привлекательную цену, чтобы покупатель понимал, что он может купить квартиру с определенными проволочками и рисками, но дешевле аналогов.

Чтобы продавцу было легче продать квартиру в ипотеке, стоит привлечь к процессу продажи крупное агентство недвижимости в качестве гаранта безопасности и быстроты сделки. В таком случае покупатели будут спокойнее относиться к наличию обременения, понимая, что продажей занимаются профессионалы, которые несут ответственность за результат сделки. И продажа квартиры произойдет быстро и по хорошей цене.

Также есть еще один вариант как продать квартиру в ипотеке. Если банк, в залоге у которого находится квартира, допускает внутрибанковский перевод объекта от одного заемщика к другому, то можно одобрить ипотеку покупателю при его согласии в том же банке и продать квартиру в ипотеке. Другими словами, Вы продадите квартиру, фактически не выводя ее из залога банка. Банк средствами покупателя закроет Ваш долг по ипотеке и рассчитается с Вами, погасит Вашу закладную, оформит закладную на нового владельца и проведет сделку. Также можно продать квартиру в ипотеке покупателю с ипотекой, если банк покупателя работает с залоговыми объектами других банков. Но пока таких вариантов не много.

Еще один вариант продажи квартиры в ипотеке при необходимости быстрой продажи это воспользоваться услугой срочного выкупа недвижимости. В этом случае Вы окажетесь с деньгами на руках быстро, но стоимость выкупа будет значительно отличаться от ожидаемой Вами в меньшую сторону.

Разберем еще одну частную ситуацию, когда необходимо продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом. Имеется в виду, что часть ипотеки была погашена средствами материнского капитала. В таком случае ситуация еще более усложняется: продавать такую квартиру необходимо в 5 этапов:

1. погасить ипотеку своими средствами или средствами покупателя,

2. снять обременение с квартиры,

3. выделить доли всем членам семьи (требование программы материнского капитала) и зарегистрировать их права собственности,

4. получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры с условием обязательной покупки недвижимости без ухудшения условий для несовершеннолетних собственников либо с условием «замораживания» денег детей на специальном счете до момента покупки недвижимости или их совершеннолетия при наличии у них другой собственности. Подробнее об этом читайте в статье «Разрешение органов опеки: как, где, когда?»,

5. выйти на сделку.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом очень трудоемкий и длительный процесс. Маловероятно, что покупатель будет ждать такого продавца. Поэтому продажу такой квартиры нужно организовывать только с помощью специалиста по недвижимости, который способен заинтересовать покупателя не только квартирой и ее ценой, но и финансовыми инструментами.

Теперь Вы знаете все способы, как продать квартиру в ипотеке. Какой из них выбрать зависит от Вас и от Вашей ситуации. Если Вам понадобится помощь специалиста, чтобы продать квартиру, купленную в ипотеку, обращайтесь.