Многие люди, продавая жилье, сразу покупают следующее. Большинство сделок выстраиваются в цепочку из нескольких звеньев продаж-покупок. Как вести себя в цепочке, чтобы не остаться у разбитого корыта из-за чужой ошибки?

Собственник квартиры, комнаты, дома, выставляя свой объект на продажу, чаще всего не задумывается какой покупатель и с какими условиями к нему придет. У всех в голове сидит мысль, что придет человек с мешком денег и купит. Рассмотрим ситуацию, когда наш продавец хочет поменять 2хкомнатную квартиру на 3хкомнатную. Изначально задуманный процесс для него выглядит так: придет покупатель, купит его квартиру, и наш продавец купит себе новую.

На практике, как правило, все происходит не так.  Давайте подумаем, кто может прийти покупать 2хкомнатную квартиру:

1. «чистый»  покупатель с деньгами (с наличкой не более 10%, остальные с ипотекой),

2. покупатель, расширяющийся с 1нокомнатной квартиры либо комнаты,

3. покупатель, разъезжающийся с 3х- или 4хкомнатной квартиры.

В случае №1 Ваша сделка является началом возможной цепи. В случаях №2 и №3 Вы оказываетесь в середине цепи из неопределенного числа звеньев.

Далее посмотрим, какие есть варианты по 3хкомнатной квартире, которую хотим купить:

1. квартира в «чистой» продаже (редкость на рынке),

2. квартира «разъезжается» на меньшие: на 1но- и 2хкомнатную, либо на две 1нокомнатные. При этом те квартиры, на которые «разъезжается» желаемая нами 3хкомнатная, скорее всего тоже не в «чистой» продаже и покупают для себя что-то далее на расширение и так далее.

В случае №1 Ваша сделка будет концом цепи. В случае №2 - началом или серединой цепи.

Ситуация, когда к Вам придет  «чистый»  покупатель с деньгами, и Вы найдете квартиру для себя в «чистой» продаже, большая редкость. Поэтому Ваша ситуация скорее всего будет выглядеть примерно так:

Нужно осознавать, что сбой на любом звене такой цепочки сделок может привести к развалу всей цепи. Вставая в начало такой цепи, нужно надеяться, что у следующих звеньев все пройдет гладко и в необходимые сроки, чтобы Вам было куда переехать и не позднее срока, когда Вы должны освободить проданную квартиру. Вставая в конце цепи, нужно надеяться, что все сделки до Вас точно пройдут, и покупатель придет к Вам, и Вы не потеряете время из-за срыва одной из сделок, которые стоят в цепи до Вашей.

Как же правильно себя вести, вставая в цепочку сделок?

1. Никогда не закрепляйте предварительные намерения сторон авансом, только задатком. Подробности читайте в статьях «Почему нельзя брать аванс за квартиру?» и «Закрепляем намерения: только задаток!!!». Советую цепочки, по которым передают авансы, вообще обходить стороной – просто потеряете время и реального покупателя.

2. Вставая в цепь, необходимо знать все ее звенья до Вас: ситуация по сделке, порядок расчетов, сроки выхода на сделку, сроки переезда. После выбора варианта покупки для себя цепь необходимо прояснить до самого конца по всем тем же параметрам. Иногда, сделки оказываются под угрозой срыва из-за вопроса ценой 5 – 10 тысяч рублей. И цепочка разваливается, хотя в ней есть участники, которые готовы взять на себя эти затраты, лишь бы все случилось, просто они об этом не узнают – им просто скажут, что все сорвалось.

3. Важно корректно выстроить все временные рамки: сроки выхода на сделки высчитываются с начала цепи, сроки переезда – с конца цепи. Это необходимо просчитать досконально, чтобы ни одно звено цепи не попало в «капкан времени», когда им нужно освобождать проданное жилье, а в купленное еще нет возможности заехать.

4. Чем больше звеньев в цепи, тем больше вероятность ее обрыва. Поэтому Вам очень важно иметь возможность предложить звену, где происходит срыв, другой вариант для покупки, если это сохраняет перспективу Вашей сделки.

Эти четыре ключевых момента гарантируют Вам успешную продажу и покупку жилья в цепочке сделок. Самостоятельно это сделать трудно: Вас могут уговорить взять аванс, Вы не сможете узнать ситуацию по всем звеньям цепи, велика ошибка в расчете временных рамок сделок, у Вас нет возможности предлагать альтернативные варианты для покупки другим участникам цепи. Может получиться, что из-за чужой ошибки или смены настроения, Вы не продадите свою квартиру и, соответственно, не купите квартиру своей мечты, потратите время и нервы.

Если Вы подключите к решению Вашей задачи грамотного специалиста по недвижимости, то Ваши шансы на успех станут стопроцентными.