Если Вы хотите купить квартиру с обременением по состоянию на сегодня, главное обезопасить себя от всех возможных рисков. Нельзя допустить, чтобы в результате сделки Вы остались без денег и без собственности на квартиру.
Покупать объекты, на которых есть обременение можно. Но Вы не сможете купить квартиру с обременением, пока оно не будет снято. Поэтому начинать процесс купли-продажи следует с устранения причины наложения обременения. Процесс снятия обременения с квартиры и необходимые для этого документы описаны в статье «Обременения на квартире: наложение и снятие».
В 99% случаев основанием для обременения квартиры служат некие финансовые обязательства ее собственника. Как правило, у собственника на момент продажи нет возможности исполнить свои финансовые обязательства за счет собственных средств, поэтому происходит это за счет средств покупателя. Покупатель сначала передает продавцу необходимую сумму, продавец этими деньгами исполняет свои финансовые обязательства, после чего обременение снимается и происходит сделка.
Передачу денег для снятия обременения необходимо осуществлять на территории тех организаций, от которых зависит его снятие (банки, кредитные кооперативы, управления службы судебных приставов), чтобы убедится, что Ваши деньги пошли в нужное русло. Но может получиться так, что продавец, закрыв свои обязательства, не захочет выходить на сделку. В этом случае несостоявшийся покупатель рискует погрязнуть в судах и исполнительных производствах с целью возврата своих денег. Чтобы исключить подобное развитие событий, нельзя проводить сделку по квартире с обременением по стандартной схеме – нельзя оформлять передачу денег, необходимых для снятия обременения, договором задатка.
В этом случае необходимо оформить предварительный договор таким образом, чтобы даже при отказе продавца от сделки суд не обязал бы его возвращать Вам на протяжении долгих лет взятые деньги, а признал бы Вас собственником квартиры здесь и сейчас по решению суда на основании предварительного договора. Советую для составления правильного предварительного договора привлекать профессионалов, которые покупают подобные квартиры для своих клиентов каждый день.
Проверить есть ли на квартире обременение или узнать снято ли обременение с квартиры можно только, заказав выписку из ЕГРН. При этом срок ее готовности при запросе в МФЦ достигает 3-5 дней. Этого времени вполне достаточно для того, чтобы было наложено обременение, которого не было на момент Вашего запроса. Поэтому лучше заказывать выписку там, где она делается максимум в течение суток, - это возможно только в рамках электронного документооборота. У крупных агентств недвижимости, как правило, есть электронный ключ, позволяющий получать выписку ЕГРН по любому объекту в течение короткого срока. Если Вы проверили квартиру на наличие обременений и убедились в их отсутствии, то можно выходить на сделку. Но обращаю Ваше внимание, что во время регистрации Вашей сделки (5-10 дней), также есть риск наложения обременения, поэтому советую Вам выстроить правильный процесс передачи денежных средств за Вашу будущую квартиру.
