Зачастую при продаже объектов недвижимости продавец должен заплатить подоходный налог. Сумма налога зависит от того, как приобретался объект, и параметров конкретной сделки. Как правило, речь идет о десятках и сотнях тысяч рублей.
Случаи, в которых у собственника возникает обязанность по уплате подоходного налога с продажи недвижимости, мы разобрали здесь.
Теперь рассмотрим варианты минимизации налогообложения:
- Если у объекта недвижимости несколько собственников, то есть смысл продать объект по долям отдельными договорами по количеству собственников. При этом каждая доля с точки зрения закона будет являться отдельным объектом недвижимости, соответственно на каждую долю (для каждого собственника) будет свой «льготный» 1 млн руб.
Важно:
-
Позиция налоговой инспекции в последнее время в этом вопросе не однозначна. Все чаще продажу объекта долями по отдельными договорам приравнивают к продаже одним договором, давая «льготный» 1 млн руб на весь объект, а не на каждый договор.
-
Все сделки по продаже объектов, где более одного собственника, и их долей оформляются нотариально, поэтому прежде чем утвердить методику проведения сделки необходимо сравнить получаемую экономию на налогах с суммой, которую необходимо будет дополнительно потратить на услуги нотариуса.
Еще важнее: не все банки готовы давать ипотеку на покупку объектов по долям несколькими договорами, поэтому чтобы не отметать потенциальных покупателей, реализацией объекта по такой схеме должен заниматься специалист по недвижимости / риэлтор, который знает, какие банки примут объект к финансированию по долям, и будет подавать заявку на ипотеку от покупателя именно в эти банки.
- Если Вы еще не пользовались своим правом на имущественный вычет в размере 13% с 2 млн рублей и продаете квартиру, с продажи которой должны заплатить налог, и будете покупать следующую, то при подаче налоговой декларации Вы имеете право сделать «налоговый взаимозачет»: с одной стороны вы обязаны заплатить налог, с другой – имеете право получить вычет от государства. В этом случае в результате проверки Ваших документов налоговыми инспекторами Вы просто не платите налог и уменьшаете свой возможный вычет на сумму предполагаемого налога.
Важно: налоговый взаимозачет можно оформить при соблюдении трех условий:
-
На момент обращения для проведения взаимозачета Вы еще не выбрали свой вычет на покупке предыдущих объектов,
-
Продавать объект недвижимости и покупать новый необходимо в течение того же календарного года,
-
Продавцом объекта и покупателем нового должно быть одно и то же лицо.
- Если перечисленные выше варианты Вам не подходят, то остается лишь вариант занижения цены объекта в договоре купли-продажи. Но этот вариант стоит рассматривать лишь на крайний случай, так как это является налоговым преступлением со всеми вытекающими последствиями.
Важно: не стоит занижать стоимость объекта недвижимости ниже 70% от его кадастровой стоимости. Потому что если цена в договоре будет ниже этой величины, Вам все равно начислят к уплате налог, рассчитав налогооблагаемую базу, отталкиваясь от цены продажи, равной 70% кадастровой стоимости.
Еще важнее: надеясь на занижение цены, Вы должны понимать, что большинство Ваших потенциальных покупателей захотят оформить имущественный вычет с покупки Вашего объекта, поэтому им невыгодно соглашаться на занижение цены в договоре купли-продажи. Учесть в этой ситуации интересы обоих сторон сможет только специалист по недвижимости / риэлтор, который путем грамотных переговоров приведет желания продавца и покупателя к общему знаменателю, убедив их пойти навстречу друг другу.
