Зачастую при продаже объектов недвижимости продавец должен заплатить налог. Сумма налога зависит от того, как приобретался объект, и параметров конкретной сделки. Как правило, речь идет о десятках и сотнях тысяч рублей.

Случаи, в которых у собственника возникает обязанность по уплате подоходного налога с продажи недвижимости, мы разобрали в статье "Когда есть налог с продажи и каков его размер?". Теперь рассмотрим варианты минимизации налогообложения:

1. Если у объекта недвижимости несколько собственников, то есть смысл продать объект по долям отдельными договорами по количеству собственников. При этом каждая доля с точки зрения закона будет являться отдельным объектом недвижимости, соответственно на каждую долю (для каждого собственника) будет свой «льготный» 1 млн руб.

Если в результате такого деления на отдельные договора стоимость каждой доли будет менее 1 млн руб, налога не будет вообще. Но даже если стоимость каждой доли окажется более 1 млн руб, то при продаже по долям мы существенно снижаем налогооблагаемую базу по сравнению с продажей объекта целиком в рамках одного договора: вместо одного «льготного» миллиона мы получаем количество «льготных» миллионов, равное количеству собственников.

Важно: все сделки по продаже объектов, где более одного собственника, и их долей оформляются нотариально, поэтому прежде чем утвердить методику проведения сделки необходимо сравнить получаемую экономию на налогах с суммой, которую необходимо будет дополнительно потратить на услуги нотариуса.

Еще важнее: не все банки готовы давать ипотеку на покупку объектов по долям несколькими договорами, поэтому чтобы не отметать потенциальных покупателей, реализацией объекта по такой схеме должен заниматься специалист по недвижимости, который знает, какие банки примут объект к финансированию по долям, и будет подавать заявку на ипотеку от покупателя именно в эти банки.

2. Если Вы еще не пользовались своим правом на имущественный вычет в размере 13% с 2 млн рублей и продаете квартиру, с продажи которой должны заплатить налог, и будете покупать следующую, то при подаче налоговой декларации Вы имеете право сделать «налоговый взаимозачет»: с одной стороны вы обязаны заплатить налог, с другой – имеете право получить вычет от государства. В этом случае в результате проверки Ваших документов налоговыми инспекторами Вы просто не платите налог и уменьшаете свой возможный вычет на сумму предполагаемого налога.

Важно: налоговый взаимозачет можно оформить при соблюдении четырех условий:

- На момент обращения для проведения взаимозачета Вы еще не выбрали свой вычет на покупке предыдущих объектов,

- Продавать объект недвижимости и покупать новый необходимо в течение того же календарного года,

- Продавцом объекта и покупателем нового должно быть одно и то же лицо,

- Необходимо быть официально трудоустроенным, чтобы иметь возможность предоставить в налоговую инспекцию справку о доходах по форме 2-НДФЛ.

3. Если перечисленные выше варианты Вам не подходят, то остается лишь вариант занижения цены объекта в договоре купли-продажи. Но этот вариант стоит рассматривать лишь на крайний случай. При этом необходимо оформить сделку таким образом, чтобы у сторон сделки остались документы, подтверждающие сумму фактически переданных денежных средств.

Важно: не стоит занижать стоимость объекта недвижимости ниже 70% от его кадастровой стоимости. Потому что если цена в договоре будет ниже этой величины, Вам все равно начислят к уплате налог, рассчитав налогооблагаемую базу, отталкиваясь от цены продажи, равной 70% кадастровой стоимости.

Еще важнее: надеясь на занижение цены, Вы должны понимать, что большинство Ваших потенциальных покупателей захотят оформить имущественный вычет с покупки Вашего объекта, поэтому им невыгодно соглашаться на занижение цены в договоре купли-продажи. Учесть в этой ситуации интересы обоих сторон сможет только специалист по недвижимости, который путем грамотных переговоров приведет желания продавца и покупателя к общему знаменателю, убедив их пойти навстречу друг другу.