Грамотно закрепить серьезность намерений о покупке и продаже квартиры, дома, комнаты можно, только передав задаток за выбранный объект. В чем принципиальные отличия задатка от аванса и как правильно его оформить?

Всю бессмысленность внесения за объект недвижимости аванса мы подробно разобрали в статье "Почему нельзя брать аванс за квартиру?".

Поговорим подробнее о задатке. Задаток это один из способов исполнения обязательств, регламентированный Гражданским Кодексом РФ в ст. 380, 381, 416.

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке.

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Статья 416. Прекращение обязательства невозможностью исполнения.

1. Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

2. В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству.

Если говорить человеческим языком, задаток это сумма денежных средств в размере 50 000 – 100 000 рублей, передаваемая покупателем продавцу с целью закрепления намерения обеих сторон заключить сделку купли-продажи в счет оплаты предмета сделки. Передача задатка подлежит обязательному оформлению в виде письменного соглашения о задатке либо предварительного договора купли-продажи с условием задатка. Готовить этот документ должен специалист по недвижимости, ведущий данную сделку, так как при передаче задатка стороны подписывают предварительный договор, в котором уже прописаны все основные условия сделки:

- параметры и описание предмета сделки,

- стоимость предмета сделки,

- сроки выхода на сделку (подписания основного договора купли-продажи),

- порядок расчетов,

- сроки освобождения и передачи ключей,

- сроки снятия зарегистрированных лиц с регистрационного учета,

- ответственность сторон за неисполнение договора задатка (ст. 381 ГК РФ),

- и другие нюансы.

Таким образом, подписывая договор задатка, обе стороны получают полное представление о параметрах, порядке и сроках прохождения сделки и фиксируют все в документе, имеющим юридическую силу в случае возникновения спорных ситуаций.

После передачи задатка обе стороны сделки несут обоюдную ответственность в размере суммы переданного задатка в случае невыхода на сделку. При таком раскладе, покупатели и продавцы семь раз подумают и всё взвесят, только после этого один раз подпишут. Поэтому 99% намерений, закрепленных задатком, доходят до сделок. Если Вам предлагают встать в "цепочку" сделок, соглашайтесь только при условии закрепления этой "цепочки" задатками и никак иначе.

Важно: Не нужно брать задаток в маленькой сумме. Оптимальная сумма задатка 50 000 рублей. Она ощутима для среднестатистического покупателя, поэтому покупатель не захочет ей рисковать. А чтобы у продавца появилось желание вернуть такой задаток покупателю, нужно, чтобы другой покупатель предложил ему за квартиру сумму, превышающую уже предложенную более чем на 100 000 рублей. Такие предложения поступают крайне редко. Чем больше сумма задатка, тем меньше вероятность срыва сделки. Однако не советую увлекаться и брать задатки более 100 000 руб.

Еще важнее: При подписании договора задатка необходимо учитывать, что несоблюдение прописанного в нем срока выхода на сделку также является неисполнением условий этого договора, влекущим за собой возникновение ответственности для стороны-виновника. Часто этим пользуются мошенники: они передают очень большие суммы в качестве задатка, потом вынуждают продавцов пропустить срок выхода на сделку и на законных основаниях отсуживают у продавца двойную сумму задатка. Чтобы продавец не попал в подобную ситуацию, лучше чтобы сделку вел специалист по недвижимости, который умеет грамотно работать с задатками и знает, как правильно доказать свою готовность выхода на сделку в указанный срок.