Зачастую от покупателей с ипотекой можно услышать подобную фразу: «Мне не нужен специалист по недвижимости для проверки приобретаемой квартиры/комнаты/дома, потому что все проверяет мой банк». Так ли это на самом деле?

Конечно, банк, который финансирует покупку и берет объект недвижимости в последствии себе в залог, проверяет его историю, так как заинтересован в минимизации рисков по своему залоговому имуществу. Однако, при этом практически все банки выдают ипотечный кредит своим клиентам при условии трех видов страхования сделки:

- страхование самого объекта (от повреждения, разрушения, случайной гибели),

- страхование жизни заемщика (от гибели и потери трудоспособности),

- страхование титула (от риска оспаривания сделки со стороны третьих лиц).

Не будем подробно останавливаться на первых двух страховках – они вполне понятны. Поговорим о титульном страховании. Кто может пытаться оспорить сделку купли-продажи? Любой человек, чьи права были нарушены в истории перехода права собственности на объект: он был ранее собственником объекта и его не уведомили должным образом о продаже, он имел право стать собственником в свое время, но не стал им в итоге. Вариантов масса: бывшие супруги, наследники, участники приватизации и т.д.

Спросите себя: зачем банку страховать сделку от оспаривания со стороны третьих лиц, если все проверяется сотрудниками банка? Ответ простой: банк не готов брать на себя ответственность, что оспаривание точно не произойдет. Банку главное застраховать свои деньги на случай подобного форс-мажора.

Важно: все указанные страховки оформляются из расчета суммы кредитных средств, а не от стоимости объекта недвижимости. На деле это означает, что:

- в случае разрушения или случайной гибели Вашего жилья страховая компания возместит банку только сумму непогашенных кредитных средств, Ваш первоначальный взнос пропадет,

- в случае потери трудоспособности или гибели заемщика страховая компания возместит банку только сумму непогашенных кредитных средств, заемщик или его семья останутся с объектом недвижимости,

- в случае, если сделка будет оспорена со стороны третьих лиц, банк получит от страховой компании сумму непогашенных кредитных средств и останется «при своих», а заемщику его первоначальный взнос никто не вернет – это раз, заемщик останется без квартиры/комнаты/дома – это два.

Вот такой вот маленький секрет всех больших компаний: если бы банки брали на себя ответственность за «чистоту покупаемых объектов», тогда бы не было обязательного условия страхования титула.

Поэтому, чтобы покупателю-заемщику полностью исключить риск остаться без купленного жилья и без своих денег, лучше обращаться за подбором и проверкой объекта к профессионалам рынка недвижимости в лице крупных агентств, которые не просто анализируют наличие рисков, но и выбирают объекты без этих рисков, беря на себя ответственность в случае возникновения спорных ситуаций.